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    房地產調控四大疑云待解
    來源:西本新干線 點擊數:5068次 更新時間:2014/10/13 13:25:26  
     

    一場北風吹去了北京(樓盤) 上空的霧霾,即將面世的滬港通也有望將A股從糾結中拽出來,但央行和銀監會的房貸新政卻沒有讓房地產市場變得清澈,反而引來了諸多疑云。

    首先,房地產與經濟增速的關系該如何處理。

    10月10日,國際貨幣基金組織在華盛頓發布的《亞洲及太平洋區域經濟展望報告》中指出,在短期內,急轉直下的中國房市或拖累亞太地區的經濟前景。報告預測,中國房價指數如持續下跌,將對許多亞洲的新興經濟體產生重大影響:“房價下跌5%,將導致后一年GDP下降1.3%!

    不過,IMF首席經濟學家奧利維耶·布朗夏爾日前又表示,中國房價會下降,但并不會帶來金融和財政風險。因為中國家庭按揭貸款的杠桿率相對較低,即使房價下跌也不會使金融機構和家庭破產。他強調,增長放緩是中國經濟機體更加健康的表現。

    房地產一頭連著投資 ,一頭掛著消費,是一個牽一發而動全身的行業。從當前國內采取的措施看,各地相繼取消限購以及房貸新政的出現,被各界認為是經濟穩增長的一項重要舉措。更有甚者,將針對房地產的這些措施稱為救市手段。因此,房地產調控與經濟增速的關系要搞好。

    其次,房地產投資和房地產信貸供應能不能滿足市場需求。

    中國社會科學院在10日發布的《中國經濟形勢分析與預測——2014年秋季報告》中預計,2014中國經濟增長7.3%左右,比今年春季預測下調了0.1個百分點。下調的主要原因是:今年以來房地產市場調整加深,占總投資1/4的房地產投資的增速顯著下滑;盡管政府加大了基礎設施投資力度,但因融資制約、項目準備不足、投資回報率低等問題而難以完全對沖房地產投資增速的下滑。

    8月份房地產相關數據繼續惡化,銷售和新開工繼續負增長,相對穩定的施工和竣工面積也帶動地產庫存不斷攀升。然而,房地產投資受制于前期拿地和新開工過少難有明顯復蘇,反而繼續下行的風險較大。眾多分析機構認為,“認貸不認房”等舉措會給房地產市場帶來短期提振,但可能無法改變明年房地產投資向下調整的格局。

    國信證券預計,房地產投資下滑對整體經濟拖累較大,政府無法泰然處之,勢必祭出對沖的手段。

    而針對居民房貸的需求,央行、銀監會祭出了住房抵押貸款支持證券(MBS)等“新武器”,從短期來看,這些措施可以拓展居民部門加杠桿的空間,顯著刺激地產銷售。但中長期來看,居民部門即使有加杠桿的空間,但缺乏加杠桿的能力,也會使大量的地產庫存難以消化。

    因此,從滿足居民房貸需求、消化樓市庫存壓力等方面看,全面降息才是最直接、最有效的手段。而現在較低的通脹形勢也為全面降息創造了有利條件。

    第三,房地產稅立法何時才能實現突破。

    今年年初,房地產稅立法據稱在低調而有序的進行,但事實情況是這項工作并沒有列入2014年全國人大的年度立法計劃。業界比較統一的看法是,雖然國家強調“加快房地產稅立法”,但房地產稅立法會非常艱難,吵吵幾年也是有可能的。

    但在房貸新政出臺后,稅收調整成為市場的關注焦點。比如,有業內人士爆料稱,11月份將調整二手房交易營業稅,原滿5年的普通住房交易免征營業稅,將調整為滿2年的即可免征。另據國內媒體報道,重慶(樓盤) 將按建筑面積的成交單價統一扣除20%的裝修費后再確定是否需要征收房產稅 .

    從以上信息看,無論是市場傳言還是地方政府的作為,都將注意力放在了房地產稅上。這會不會倒逼房地產稅立法的推進進程呢?

    第四,住房信息聯網何時才能從傳說成為現實.

    《國家新型城鎮化規劃》明確提出要“健全城鎮住房制度”,建立以土地為基礎的不動產統一登記制度,推進部門信息共享,6年內要實現全國住房信息聯網。

    現在已有包括福建、甘肅、廣西(樓盤) 等省份頒布了不動產統一登記實施方案,明確時間表和路線圖,加快推進不動產統一登記工作。據國土資源部統計,在全國106個重點城市中,已經有約50%的城市啟動了不動產統一登記相關工作,河北、山東等11個省份已經基本完成不動產登記省級職責整合。

    國務院法制辦在8月15日對外發布《不動產登記暫行條例》,公開征求社會各界意見。按照日程安排,這次征求意見于9月15日結束。在進一步修改后,該條例有望經國務院批準正式實施。屆時,住房信息聯網就將變得清晰可見,也許不會用6年的時間就能與公眾見面了。

    總之,房地產市場牽涉面太廣,上述的疑云越早清除越有利于這一行業的健康發展。只有房地產市場進入健康發展軌道,中國經濟也才能更好地進入“第二季”征程。


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